Czasem właściciel wynajmowanej nieruchomości z różnego rodzaju przyczyn ma zamiar ją sprzedać. Sprzedaż nieruchomości „wraz” z najemcą może być jednak kłopotliwa, zwłaszcza jeśli mamy do czynienia z lokalem mieszkalnym.

Przeznaczenie lokalu na cele mieszkalne ma istotne znaczenie zarówno dla osoby, która ma zamiar sprzedać nieruchomość, jak i dla osoby nabywającej, gdyż najemca będzie podlegał ochronie lokatorskiej wynikającej z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Wyłączona będzie zatem możliwość wypowiedzenia umowy najmu na zasadach przewidzianych w kodeksie cywilnym, które dają w tym zakresie dużo więcej swobody. Ponadto wyłączona zostaje możliwość wypowiedzenia umowy najmu przez nabywcę nieruchomości. Oczywiście zawsze istnieje możliwość rozwiązania takiej umowy w drodze porozumienia stron. Należałoby wtedy sporządzić w formie pisemnej odpowiednie porozumienie o rozwiązaniu umowy najmu podpisane przez wynajmującego i najemcę. Takie rozwiązanie byłoby najmniej kłopotliwe i najbardziej pożądane. Często jednak najemcy nie chcą rezygnować z zajmowanego lokalu. Możliwość wypowiedzenia umowy najmu w takim przypadku będzie uzależnione od niewłaściwego postępowania najemcy szczegółowo wymienionego w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

Najczęstszą sytuacją niewłaściwego wywiązywania się ze swoich obowiązków przez najemcę jest zaprzestanie płacenia czynszu. Zaległość wynosząca równowartość czynszu za okres 3 miesięcy pozwala wynajmującemu na podjęcie kroków w celu zakończenia najmu. Żeby można było wypowiedzieć umowę najemcy, który zalega z czynszem za 3 okresy płatności konieczne jest jednak dopełnienie wcześniejszych formalności. Należy bowiem poinformować najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć dodatkowy termin do zapłaty czynszu, w tym także należności które powstaną w tym okresie. Jeśli najemca nie zapłaci w tym czasie wszystkich należności, to wynajmujący będzie mógł wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia skutkującego na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że umowa najmu zakończy się zawsze ostatniego dnia miesiąca. Jeśli zatem najemca otrzyma wypowiedzenie 10 maja, to najem zostanie zakończony 30 czerwca. Pamiętać należy, że wypowiedzenie musi określać jego przyczynę, w tym przypadku zaleganie z płatnością czynszu za 3 okresy płatności np.  3 miesiące, jeśli czynsz jest płatny miesięcznie. Ponadto wypowiedzenie musi zostać sporządzone na piśmie i doręczone najemcy.

Skuteczne wypowiedzenie powoduje utratę tytułu prawnego do lokalu przez najemcę. Nie ma on zatem żadnego prawo do zamieszkiwania w nim. Powinien on zatem go opuścić i zdać wynajmującemu. Nie oznacza to jednak, że tak właśnie postąpi najemca. W takim przypadku jedynym środkiem ochrony wynajmującego jest wytoczenie przed sądem rejonowym właściwym dla miejsca położenia lokalu powództwa o opuszczenie i opróżnienie z rzeczy lokalu (o tzw. eksmisję). Także sam wyrok sądu nie kończy problemów wynajmującego. W wyroku eksmisyjnym sąd powinien bowiem określić  czy najemcy przysługuje prawo do lokalu socjalnego. W przypadku, gdy kobieta jest w ciąży albo np. ma status osoby bezrobotnej, sąd jest zobowiązany do orzeczenia o lokalu socjalnym.

W przypadku orzeczenia o lokalu socjalnym na gminie spoczywa obowiązek zapewnienia najemcy lokalu nadającego się do zamieszkania. Niestety ilość takich lokali w większości gmin nie odpowiada zapotrzebowaniom. Może się zatem zdarzyć, że gmina nie dostarczy lokalu socjalnego, w którym mógłby zamieszkać były najemca. Ma to istotne znaczenie z tej przyczyny, że zasadniczo polskie prawo nie przewiduje tzw. eksmisji na bruk. W przypadku gdyby nie przyznano byłemu najemcy prawa do lokalu socjalnego lub gmina nie dostarczyła takiego lokalu,  w celu usunięcia byłego najemcy z lokalu wynajmujący musi wskazać inne pomieszczenie, do którego będzie mógł tymczasowo przenieść się eksmitowany.

brewery-837779_1280